Земля без торгов
Поиск баланса интересов публичного образования и пайщиков, бывших членов КФХ (колхозов, совхозов), на практике создает огромное количество вопросов при предоставлении в настоящее время нужд фермерам или предприятиям, занимающимся сельскохозяйственной деятельностью на земельных участках, ранее выделенных тем или иным коллективным хозяйствам.
Земля есть, а хозяина нет. Или хозяин есть, но он не проявляет интереса в обработке своего участка или не выделяет в счет принадлежащей ему с/х доли земельный участок в натуре. Как предоставить земельный участок, не используемый пайщиками бывшего колхоза (совхоза) сельхозпроизводителю, на что имеют право, а что не в праве делать районные (поселковые) Администрации при выделении земельного участка, как защитить своё право пайщику, если вдруг он обнаружил, что земельный участок, доля в праве на который могла бы быть выделенной пайщику теперь предоставлен третьему лицу - это лишь неполный перечень традиционных вопросов, с которыми сталкиваются стороны по обе стороны баррикад.
И хотя судебная практика по указанным вопросам в целом сформирована давно и является единообразной, меньшего количества споров относительно невостребованных земельных долей, фонда перераспределения земель, признания права муниципальной собственности в отношении указанной категории земельных участков не становится.
В настоящем материале мы постараемся тезисно остановиться на некоторых наиболее часто встречавшихся нам в нашей практике вопросах, связанных с оборотом долей с/х назначения.
Как снова «запустить» землю (долю) в оборот и предоставить её сельхоз производителю? Как защитить свое право на долю, если участок, в праве на который Вы хотите выделить земельный участок уже передано Администрацией третьему лицу?
С 1 июля 2011 года Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ в Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения введена статья 12.1 "Невостребованные земельные доли". Пунктом 8 данной статьи установлено, что орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном настоящей статьей порядке невостребованными.
После признания права собственности на земельный участок, сформированный из невостребованных земельных долей, и регистрации права муниципальной собственности на него орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится данный земельный участок, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных пунктом 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (абзац 2 пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ) (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25.07.2017 по делу N 310-КГ16-21437, А54-868/2016).
Важно помнить, что согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации, ст. 225 ГК РФ лишь признание в судебном порядке права собственности на земельный участок прекращает право собственности граждан на невостребованные земельные доли (Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2017 N 309-КГ16-20253 по делу N А50-30994/2015), в автоматическом порядке право муниципальной собственности на указанные доли не возникает, а у участников общей долевой собственности не прекращается.
Признание права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли возможно исключительно в судебном порядке, с соблюдением установленного законом порядка (Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия от 23.08.2018 по делу N 33-1518/2018, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 25.07.2017 по делу N 310-КГ16-21437, А54-868/2016).
Согласно п. 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Таким образом, если правообладатель земельной доли с/х, желая реализовать своё право на выделение в натуре земельного участка в счет принадлежащей ему доли обнаруживает, что земельный участок, в котором ему интересно выделиться предоставлен третьему лицу, при этом его право на долю удостоверено в соответствии с требованиями ранее действовавшего законодательства и в установленном законом порядке не прекращалось, ему необходимо обращаться в суд с требованиями о признании права (обременения) третьего лица отсутствующими.
Ст. 12.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрена процедура признания невостребованными земельных долей, находящихся в собственности граждан. Пунктами 4-8 указанной статьи Федерального закона предусмотрено, что орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности (далее - ОМСУ), опубликовывает список невостребованных земельных долей в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещает на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности. Указанный список размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.
Лица, считающие, что они или принадлежащие им земельные доли необоснованно включены в список невостребованных земельных долей, вправе представить в письменной форме возражения в орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, и заявить об этом на общем собрании участников долевой собственности, что является основанием для исключения указанных лиц и (или) земельных долей из списка невостребованных земельных долей (п. 6 ст. 12.1 Федерального закона).
Только после этого (по истечение указанного 3 месячного срока) указанный список передается ОМСУ на утверждение общему собранию участников долевой собственности.
С даты утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием участников долевой собственности земельные доли, сведения о которых включены в указанный список, признаются невостребованными.
ОМСУ вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном настоящей статьей порядке невостребованными.
Порядок проведения собрания об утверждении место расположения земельного участка, образуемого при выделении из указанных земельных долей
Применительно к вышеуказанным требованиям ст. 12.1 Федерального закона, общее собрание участников долевой собственности, на котором должны были бы разрешаться вопросы, касающиеся утверждения списка невостребованных земельных долей, а также определяться место расположения земельного участка, образуемого при выделении из указанных земельных долей, во всяком случае, может быть проведено только с условием соблюдения предусмотренных законом сроков опубликования извещения о проведении такого собрания и при наличии кворума.
Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.
При этом решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания. (п.8 ст. 14.1 Федерального закона).
Согласно ст. 185.1 Гражданского кодекса РФ решение собрания является ничтожным, если оно, в том числе, принято:
- 1) при отсутствии необходимого кворума;
- 2) по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества.
Достаточно часто на практике встречаются случаи, когда собрание либо не проводится вообще, либо проводится в отсутствие кворума. В подобных случаях принятые решения признаются судами недействительными (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.05.2018 N Ф09-1954/18 по делу N А07-31814/2017).
Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании. (п. 11 ст. 14.1 Федерального закона).
А можно ли предоставить земельный участок, занятый «невостребованными земельными долями» фермеру без торгов?
Земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду (часть 8 статьи 10 Закона об обороте).
Согласно п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в сети "Интернет" или принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Из указанного следует, что предоставление земельного участка без проведения торгов допускается только в отсутствие заявлений от других заинтересованных лиц (Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2020 N 308-ЭС20-276 по делу N А63-2042/2019; Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2019 N 16АП-2744/2019 по делу N А63-2042/2019; Определение Верховного Суда РФ от 18.11.2019 N 308-ЭС19-20826 по делу N А32-24813/2018; Определение Верховного Суда РФ от 16.10.2019 N 308-ЭС19-18169 по делу N А32-11155/2018; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2019 N 15АП-21474/2018 по делу N А32-11155/2018; Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 04.02.2016 по делу N 308-КГ15-13732, А32-45693/2014; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.02.2019 N Ф09-8626/18 по делу N А50-15015/2018).
Ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон об обороте не содержат иного порядка выявления иных лиц, заинтересованных в получении земельного участка по указанным основаниям, кроме порядка, указанного в статье 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, заявление крестьянского (фермерского) хозяйства о предоставлении земельного участка без проведения торгов в соответствии с пунктом 8 статьи 10 Закона об обороте в любом случае рассматривается по правилам статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации («Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер», утв. Минэкономразвития России.
При наличии заявлений от нескольких заинтересованных лиц проводится аукцион по продаже земельного участка или аукцион на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка. (Определение Верховного Суда РФ от 07.02.2019 N 306-ЭС18-24432 по делу N А57-26188/2017, Определения Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017 N 303-ЭС17-5048 и от 07.04.2017 N 307-ЭС17-2705, Определение Крымского УФАС России от 11.06.2020 по делу N 07/233-19, Письмо ФАС России от 08.07.2019 N АЦ/57615/19).
Для более подробной консультации по вопросам защиты Ваших прав обращайтесь к Емельянову Валерию Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. или звоните по телефону +7-967-290-76-36.
