Банкротство застройщика: включение в реестр требований граждан, купивших у застройщика несколько квартир

Верховный суд РФ в Определении от 22 августа 2022 года № 305-ЭС22-7163 г. разъяснил, как должны защищаться  права граждан, которые приобрели одновременно несколько квартир у застройщика, в случае его банкротства. В ходе рассмотрения спора на обсуждение был вынесен вопрос о защите прав, дольщиков, которые приобретают большое количество помещений с целью их последующей перепродажи (в данном конкретном случае гражданин заключил с застройщиком договоры долевого участия в отношении одновременно более 30 квартир).

Позиция нижестоящих судов

Суды обратили внимание на то, что очередность удовлетворения требований кредиторов устанавливается исходя из значимости защиты интересов конкретной категории кредиторов.  

Граждане, вступающие в отношения с застройщиком и заключающие договоры долевого участия в строительстве, преследуют, прежде всего, цель удовлетворения своих потребностей, связанных с жильем.  

Изменение законодателем норм Закона о банкротстве в 2017-2019 годах также позволило судам сделать вывод о том, что в условиях банкротства застройщиков приоритет в защите и восстановлении нарушенных прав отдаётся именно гражданам (физическим лицам).

Суды обратили внимание на то, что физические лица, купившие помещения у застройщика с целью извлечения прибыли от такой деятельности (перепродажи), в условиях банкротства должника не могут получить удовлетворение в одной очереди удовлетворения с гражданами, которые приобрели такие помещения для проживания (в рассмотренном Верховном судом споре гражданин приобрел в совокупности тридцать квартир, в связи с чем суды указали на очевидно инвестиционный характер указанных сделок гражданина).

В подтверждение своей позиции нижестоящие суды сослались, в том числе, на недавнее Постановление № 34-П Конституционного суда РФ, указав, что все предпринимаемые в последнее время законодателем меры по увеличению гарантий прав граждан – участников строительства – преследуют, в первую очередь, удовлетворение потребностей граждан, связанных с жильем.

В результате суды рассмотрели заявленные гражданином требования и отказали ему во включении в реестр требований кредиторов со ссылкой на ст. 10 ГК РФ, указав, что договоры участия в долевом строительстве заключались гражданином с целью осуществления инвестиционной деятельности, а не в целях удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий.  В силу чего кредитору не могла быть предоставлена приоритетная защита в деле о банкротстве застройщика. Частные инвесторы сами несут ответственность и риски наступления неблагоприятных последствий (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Позиция Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

Верховный суд РФ не согласился с принятыми по делу судебными актами, указав, что:

-  сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика   

- заключение договоров с целью приобретения жилого помещения может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов (сбережение денежных средств, формирование имущественной базы для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем и т.д.)

- приобретение физическим лицом значительного количества квартир в инвестиционных целях указывает на необходимость рассматривать его требования, как требования предпринимателя,  как если бы владельцем требования к застройщику являлось юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, и расчеты с таким лицом в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве должны осуществляться в четвертую очередь

 - выводы судов нижестоящих инстанций о полном отказе в удовлетворении требований такого гражданина со ссылкой на ст. 10 ГК РФ являются ошибочными. Более того, само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Кроме того, возможны ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц. В таком случае суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон.

На основании указанных доводов ВС РФ судебные акты нижестоящих судов по делу отменил и направил обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

C уважением, команда практики «Банкротство» TRIAL

Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. , контактный телефон: 8-495-502-22-49