Строительство линейных объектов (станций метрополитена) и ТПУ: рост прибыли или головная боль для застройщиков?

Дайте же Ваш порыв, дайте Вашу волю в сторону государственного строительства, не брезгайте черной работой вместе с Правительством.

 Пётр Аркадьевич Столыпин

С инфраструктурной, социальной, политической, экономической, фискальной, да какой бы, казалось, точки зрения не возьми, не считая, пожалуй, экологического, строительство новых транспортных развязок и обслуживающих их объектов – это не просто необходимый, а скорее неизбежный эффект глобального роста городов в современном мире.

Так Вам скажет почти каждый, если не каждый, урбанист, обыватель, политик, бизнесмен, историк. Этому можно сопротивляться, а можно принимать, как данность. В конечном итоге, интересы полиса всегда были превыше интересов граждан, его населяющих.

Но как бы ни парадоксально это звучало, если для одних застройщиков строительство линейных объектов вблизи предоставленных им земельных участков означает рост стоимости проекта и прибыли его участников (читай  стоимости квадратного метра для покупателя), то для других такие изменения превращаются в бесконечную погоню за химерой – вводом в эксплуатацию  объекта недвижимости и исполнением обязательств перед своими инвесторами (дольщиками). 

С учетом градостроительной политики Правительства Москвы, столичным застройщикам наряду с их коллегами из Северной Столицы приходится, наверное, наиболее интересно вести бизнес в современных условиях, когда достаточно сложно предсказать, какое решение в области градостроительных отношений будет принято компетентными органами завтра.

Итак, с чем может столкнуться застройщик, реализующий строительный проект вблизи, к примеру, предполагаемого размещения линейного объекта (метрополитена)?

1. Метро еще не стало строиться и даже общественные слушания, не говоря об утверждении ППТ не прошли, а «все» уже знают, что «скоро здесь будет метро». Вариант благоприятный для застройщика – рост стоимости квадратного метра на 15-20 %, а  может, и более;
2. Вариант не совсем благоприятный, но «допустимый» - необходимость внесения изменения в проектную документацию с согласованием всех изменений со всеми заинтересованными участниками правоотношений;
3. Вариант совсем не желаемый – изъятие земельного участка для гос./муниципальных нужд с возмещение рыночной стоимости земли (не желаемый, еще и потому, что в «рыночности» стоимости изъятой земли не всегла можно быть уверенным.

В отличие от описанных выше вариантов 1 и 3, вариант 2 таит в себе все самые страшные фобии девелопера, поскольку он ознаменует собой неопределенность в праве и непонятные горизонты «завершения» проекта.

Так по одному из проектов мы столкнулись с проблемой невозможности для застройщика на протяжении почти 5 лет согласовать условия внесения изменений в проектную документацию. Все это время стройка «была заморажена», а инвесторы, мягко говоря, не одобряли перманентное перенесение сроков реализации проекта застройщиком.

В процессе же работы по проекту было выявлено необходимость учета следующих правовых проблем, с которыми сталкиваются застройщики, реализующие подобные проекты:

• Застройщику необходимо в договорном порядке согласовать со всеми участниками строительства добровольный перенос сроков без применения штрафных санкций, в противном случае доказать, что проект был заморожен в виду «планов» по строительству новых объектов, в том числе станций метро, будет весьма проблематично, если земельный участок не был изъят в установленном законом порядке и застройщику не было отказано в продлении разрешения на строительство в длящемся проекте. В  таком случае, риск увеличения сроков строительства объекта может быть нивелирован заключением соглашения с инвестором;
• Заключая ДС к договорам с инвесторами, не забудьте пройти государственную регистрацию таких изменений условий договора (ст.ст. 164, 452 ГК РФ) в ЕГРН.

Соглашение, на основании которого вносятся изменения в сделку, требующую государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (452 ГК РФ). Такое соглашение считается для третьих лиц применительно к имуществу, сделки с которым подлежат регистрации,  заключенным с момента такой регистрации (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). (Определение Верховного Суда РФ от 29.08.2018 N 190-ПЭК18 по делу N А41-59308/2016).

Следует помнить, между тем, что государственная регистрация всегда обращена к третьим лицам (а не к участникам сделки), является фикцией, призванной обеспечить стабильность оборота, что достигается благодаря существованию в праве принципа достоверности реестра (кто в реестре, тот и должен рассматриваться в  качестве надлежащего правообладателя права).  

Данный вывод следует как из буквального содержания п. 3 ст. 433 ГК РФ, так и из разъяснений ВС РФ (П. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора":  «По смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ»).

Интересно, что заявление об отсутствии регистрации таких изменений в ЕГРН очень часто рассматривается судами в качестве недобросовестного поведения со стороны застройщиков,  если оно связано с отказом цессионарию или дольщику в уплате процентов за нарушение обязательства по договору о передачи вещи:  «В силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в пункте 70 постановления Пленума N 25, сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Обществу (застройщику), как профессиональному участнику предпринимательских и иных экономических правоотношений в области привлечения денежных средств участников долевого строительства для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, известно требование действующего законодательства о необходимости уплатить участнику долевого строительства неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.  Между тем застройщик, нарушивший обязательство по передаче квартиры в установленный договором срок, получивший требование от участника долевого строительства о необходимости уплатить неустойку за указанное нарушение, а затем уведомленный первоначальным кредитором о состоявшейся уступке предпринимателю права на взыскание неустойки и штрафа, не предоставил исполнение ни первоначальному, ни новому кредитору.

Следовательно, ссылка данного лица на отсутствие государственной регистрации договора уступки неустойки, которую оно должен уплатить в силу действующего законодательства, может рассматриваться в качестве недобросовестного поведения, с целью освободиться от такой уплаты.

Данная правовая позиция сформулирована в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2018 N 305-ЭС17-14583 и от 24.12.2018 N 305-ЭС18-15666.».  

Данный подход подтверждается  также многочисленной судебной практикой на уровне судов кассационной инстанции применительно к спорам о необходимости регистрации договор уступки права требования в части взыскания сумм неустоек и штрафов с застройщиков при просрочке обязательств по 214-ФЗ, в том числе, АС МО (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2018 N Ф05-14854/2018 по делу N А40-238162/2017; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.08.2018 N Ф05-10324/2018 по делу N А40-189900/2017; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.12.2018 N Ф05-20901/2018 по делу N А41-11040/2018 и др.).

Таким образом, соглашение об изменении порядка оплаты по ДДУ даже в отсутствии его регистрации сами стороны связывает.

Если земельные отношения с застройщиком не прекращены и земельный участок у него не изъят в установленном законом порядке. строительство  линейных объектов, а также связанные с этим общественные слушания, не могут рассматриваться как привходящая невозможность исполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиками на основании ст. 417 ГК РФ

В соответствии со ст. 417 ГК РФ, если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. Стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со статьями 13 и 16 данного Кодекса. Обязательство не считается прекращенным, если издание акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, повлекшее невозможность исполнения обязательства, вызвано неправомерными действиями (бездействием) самого должника.

Во-первых, сама по себе необходимость внесения изменений в проектную документацию не делает неисполнимым полностью обязательства НП. Для того, чтобы защищаться в деле со ссылкой на данный аргумент, Ответчику необходимо доказать, что объект настолько изменил свои характеристики, что исполнение обязательства в первоначальном виде является невозможным (в проекте перестали существовать машиноместа или помещения, подлежащие передаче дольщику по ДДУ).

По смыслу ст. 417 ГК РФ, ненормативный акт может рассматриваться в качестве основания прекращения обязательств по договору, в том случае, если его принятие влечет юридическую или фактическую невозможность исполнения обязательства (Постановление 9 ААС от 03.06.2011 г. по делу N А40-93081/10).

Если у Застройщика отсутствует акт, которым ему было бы отказано в продлении разрешения на строительство на основании строительства линейного объекта, говорить о возможности применения ст. 417 ГК РФ весьма проблематично.

Если земельный участок в установленном законом порядке у застройщика не изъят, договор аренды с ним не прекращен,  то препятствий для реализации проекта у Застройщика и исполнения своих обязательств перед дольщиками в связи с указанными слушаниями объективно не создается.   

Даже само по себе Постановление об утверждении ППТ, принятое по результатам публичных слушаний, не равнозначно акту об изъятии земельного участка, который можно было бы рассматривать в качестве основания для освобождения Застройщика от ответственности перед дольщиками на основании ст. 417 ГК РФ (см. к примеру, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 16.11.2018 N Ф09-5855/18 по делу N А60-39857/2017).  

Сами по себе публичные слушания носят исключительно рекомендательный характер, не являются окончательным решением в области градостроительных отношений, влекущим изменение прав и обязанностей третьих лиц.

Решения, принимаемые на слушаниях не изменяют титула арендаторов и собственников в отношении принадлежащих им земельных участков (Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 02.06.2016 N 33-АПГ16-7; Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 02.06.2016 N 33-АПГ16-7), что не позволяет говорить о прекращении обязательств застройщиков в подобных ситуациях.

Публичные слушания являются элементом градостроительной деятельности, результаты которых могут учитываться, но вовсе не обязательны для компетентного органа при принятии решения в области градостроительства. Несмотря на то, что публичные слушания являются формой прямого волеизъявления граждан, они носят исключительно рекомендательный характер и не являются обязательными, соответственно, сами по себе публичные слушания не могут нарушать чьих-либо прав и интересов, не могут рассматриваться в качестве основания для применения ст. 417 ГК РФ [1].

Проведение публичных слушаний рассматривается как действие, предшествующие принятию решения об утверждении документации по планировке территории. Заключение, принятое по результатам публичных слушаний, носит рекомендательный характер (не предопределяет с обязательностью то или иное содержание проекта), и не является непосредственным основанием для возникновения, изменения, прекращения прав либо обязанностей какого-либо субъекта. (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.05.2017 по делу N 33а-948/2017).

Судебные органы (причем в данном случае это позиция, в том числе, Конституционного суда РФ) указывают, что публичные слушания являются лишь способом информирования населения о готовящемся градостроительном решении, а потому не порождают каких-либо прав и обязанностей, не нарушают права и свободы, не влекут позитивных или негативных последствий для любых третьих лиц [2].

С уважением,
управляющий партнер, LL.M
Емельянов Валерий.