Невостребованные земельные доли
Словом сказать, это обыкновенные «русские люди», у которых брюхо болит, если где плохо лежит.
Салтыков-Щедрин М.Е.
1881 г.
Уж 21 год XXI века, а вопросы, некогда столь занимавшие инвесторов, органы местного самоуправления, ну и, конечно, бывших членов совхозов и колхозов, участников общей долевой собственности, гордо именующихся собственниками земельных паев, не перестали быть актуальными и сегодня.
Признаемся, неподдельный интерес вызвала у нас одна из историй о предоставлении в пользование с/х земель на Урале. Интересно было в этой истории многое. И то, что районная Администрация предоставила К(Ф)Х по договору аренды земли, ей не принадлежащие, и то, как проходила процедура «формирования» фонда невостребованных земель и выделение земельного участка из этого фонда.
В общем, впечатлившись немало находчивостью местных органов самоуправления, мы решили немного поделиться теми вопросами, на которые стоит обратить внимание при заключении сделки о предоставлении земель с/х участникам оборота.
Процедура признания долей невостребованными, прекращение общей долевой собственности, возникновение права муниципальной собственности
Ст. 12.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее – Федеральный закон) предусмотрена процедура признания невостребованными земельных долей, находящихся в собственности граждан. Пунктами 4-8 указанной статьи Федерального закона предусмотрено, что орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности (далее - ОМСУ), опубликовывает список невостребованных земельных долей в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещает на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности. Указанный список размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.
Лица, считающие, что они или принадлежащие им земельные доли необоснованно включены в список невостребованных земельных долей, вправе представить в письменной форме возражения в орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, и заявить об этом на общем собрании участников долевой собственности, что является основанием для исключения указанных лиц и (или) земельных долей из списка невостребованных земельных долей (п. 6 ст. 12.1 Федерального закона).
Только после этого (по истечение 3 месячного срока) указанный список передается ОМСУ на утверждение общему собранию участников долевой собственности.
С даты утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием участников долевой собственности земельные доли, сведения о которых включены в указанный список, признаются невостребованными.
ОМСУ вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном настоящей статьей порядке невостребованными.
Однако зачастую (как и в нашей ситуации) Администрация с соответствующим заявлением в суд не обращается. Соответственно и полномочий по предоставлению указанных долей (выделенного в счет долей земельного участка) другим участникам оборота у Администрации не имеется.
Согласно ст. 35 Конституции Российской Федерации, ст. 225 ГК РФ лишь признание в судебном порядке права собственности на земельный участок прекращает право собственности граждан на невостребованные земельные доли (Определение Верховного Суда РФ от 06.02.2017 N 309-КГ16-20253 по делу N А50-30994/2015), в автоматическом порядке право муниципальной собственности на указанные доли не возникает, а у участников общей долевой собственности не прекращается.
Для признания в судебном порядке права муниципальной собственности на невостребованные земельные доли необходимо, чтобы они были признаны таковыми с соблюдением установленного законом порядка (Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия от 23.08.2018 по делу N 33-1518/2018).
Извещение о проведении собрания, сроки и кворум
Согласно п. 2 статьи 14.1 Федерального закона участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети "Интернет" (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания, а в случае проведения повторного общего собрания - не позднее чем за тридцать дней до дня его проведения. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. О проведении общего собрания по предложению участника долевой собственности или лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, уведомляется в письменной форме.
При возникновении спорной ситуации Администрация (орган местного самоуправления) должна предоставить доказательства соблюдения предписания указанной нормы о необходимости размещения информации о проведении общего собрания на официальном сайте органа местного самоуправления в сети "Интернет" и информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка (Апелляционное определение Верховного суда Республики Мордовия от 23.08.2018 по делу N 33-1518/2018).
Статьей 13 Федерального закона предусмотрен порядок выделения земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности. Действительно в силу п. 2 указанной статьи Федерального закона земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 данной статьи. Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется. (п. 3 ст. 13 Федерального закона.).
Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей. В случае, если общее собрание не состоялось в связи с тем, что количества участников долевой собственности, необходимого для обеспечения его правомочности, недостаточно в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, повторное общее собрание с той же повесткой дня считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности, составляющие не менее чем 30 процентов их общего числа, или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющие более чем 50 процентами таких долей. (п.5 ст. 14.1 Федерального закона).
В случае, если количества участников долевой собственности на земельный участок, не включенных в утвержденный список лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными, недостаточно для обеспечения правомочности общего собрания в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее чем 50 процентов общего числа участников долевой собственности на этот земельный участок, не включенных в указанный список. (п.6 ст. 14.1)
Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания. (п.8 ст. 14.1)
Если в ходе рассмотрения спора в суде будет установлено, что собрание ОМСУ либо не проводилось вообще, либо было проведено в отсутствие кворума, принятые на нем решения во всяком случае являются недействительными (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.05.2018 N Ф09-1954/18 по делу N А07-31814/2017).
Решения, принимаемые на общем собрании участников долевой собственности по вопросу выделения земельного участка, а также его формирования для целей заключения договора о предоставлении участка, должны быть оформлены протоколом с соблюдением требований законодательства об обороте земель с/х назначения
Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании. (п. 11 ст. 14.1 Федерального закона).
Протокол общего собрания составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у лица, по требованию которого проводилось общее собрание. Второй экземпляр протокола общего собрания хранится в органе местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Копия утвержденного решением общего собрания проекта межевания земельных участков также передается на хранение в такой орган местного самоуправления.
Если в обход предусмотренной Земельным кодексом РФ и Законом об обороте земель с/х назначения процедуры земельный участок был предоставлен одному из с/х производителей при наличии заявлений других лиц в отсутствие торгов – обращайтесь с жалобами в федеральную антимонопольную службы и органы прокуратуры!
Торги: быть или не быть? Право сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства, использующих земельный участок, находящийся в долевой собственности, на приобретение земельной доли без проведения торгов по льготной цене.
Согласно Письма ФАС России от 08.07.2019 N АЦ/57615/19 "По пункту 44 Плана оказания Методической помощи" отношения, связанные с предоставлением гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В соответствии с положениями пунктов 1 статей 39.3 и 39.6 ЗК РФ договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 данных статей.
Земельный участок предоставляется в порядке, установленном статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду (часть 8 статьи 10 Закона об обороте).
Согласно п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в сети "Интернет" или принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Из указанного следует, что предоставление земельного участка без проведения торгов допускается только в отсутствие заявлений от других заинтересованных лиц (Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2020 N 308-ЭС20-276 по делу N А63-2042/2019; Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2019 N 16АП-2744/2019 по делу N А63-2042/2019; Определение Верховного Суда РФ от 18.11.2019 N 308-ЭС19-20826 по делу N А32-24813/2018; Определение Верховного Суда РФ от 16.10.2019 N 308-ЭС19-18169 по делу N А32-11155/2018; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2019 N 15АП-21474/2018 по делу N А32-11155/2018; Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 04.02.2016 по делу N 308-КГ15-13732, А32-45693/2014; Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.02.2019 N Ф09-8626/18 по делу N А50-15015/2018).
Ни Земельный кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон об обороте не содержат иного порядка выявления иных лиц, заинтересованных в получении земельного участка по указанным основаниям, кроме порядка, указанного в статье 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, заявление крестьянского (фермерского) хозяйства о предоставлении земельного участка без проведения торгов в соответствии с пунктом 8 статьи 10 Закона об обороте в любом случае рассматривается по правилам статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации («Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер», утв. Минэкономразвития России.
При наличии заявлений от нескольких заинтересованных лиц проводится аукцион по продаже земельного участка или аукцион на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка. (Определение Верховного Суда РФ от 07.02.2019 N 306-ЭС18-24432 по делу N А57-26188/2017, Определения Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017 N 303-ЭС17-5048 и от 07.04.2017 N 307-ЭС17-2705, Определение Крымского УФАС России от 11.06.2020 по делу N 07/233-19, Письмо ФАС России от 08.07.2019 N АЦ/57615/19).
Управляющий партнер,
Емельянов Валерий.
