Предоставление земельных участков под разрушенными зданиями, строениями, сооружениями: некоторые практические аспекты
Согласно ст. 235 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В соответствии с п. 1 ст. 39 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, вправе продлить этот срок.
Высшим Арбитражным Судом РФ в период 2008-2011 г. была сформирована правовая позиция по делам, связанным с восстановлением уничтоженных, поврежденных и иным образом пострадавших объектов недвижимого имущества применительно к вопросу о «юридической гибели» подобных объектов и прекращению прав на них в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в соответствии со ст. 235 ГК РФ.
Отправными точками в формировании позиции Высшего арбитражного суда РФ по анализируемому вопросу стали следующие судебные акты ВАС РФ: Постановление Президиума ВАС РФ от 15.04.2008 N 17616/07 по делу N А41-К1-6439/07 [1] и Постановление Президиума ВАС РФ от 23.10.2007 N 8014/07 по делу N А40-36130/06-135-273 [2].
В частности, Президиумом ВАС РФ [3] было обращено внимание на то, что, согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания. Переход права собственности на земельный участок к иному лицу не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику объекта недвижимости права пользования земельным участком. Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
Следовательно, собственник такого объекта недвижимости не лишается права пользования частью участка, необходимой для обслуживания и восстановления объекта [4].
Исходя из пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного Кодекса.
В силу статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.
В связи с изложенным истец, как законный пользователь части земельного участка, обладает правом на ремонт и восстановление здания, а действия ответчика, препятствующего восстановлению здания, нарушают права истца.
Предъявленный предпринимателем иск о признании за ним права пользования частью земельного участка и об устранении препятствий в таком пользовании, то есть о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, а также о пресечении действий, нарушающих его права, соответствует способам защиты гражданских прав, предусмотренным статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, ВАС РФ впервые указал на абсолютное право лица, являющегося собственником объекта недвижимого имущества, пострадавшего при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости и т.п. восстановить подобный объект. Любые препятствия со стороны третьих лиц, в том числе, собственника земельного участка в подобном случае являются неправомерными.
Постановлением же Президиума ВАС РФ от 23.10.2007 N 8014/07 по делу N А40-36130/06-135-273, оставившем в силе судебный акт первой инстанции по этому делу (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.10.2006, 13.10.2006 по делу N А40-36130/06-135-273) был фактически включен зеленый свет в плане возможности оспаривания договоров аренды земельных участков представляемых в нарушение законных интересов собственников объектов недвижимого имущества, расположенных на таком участке, со ссылками на нарушение таким договором императивных требований ст.ст. ст. ст. 607 ГК РФ, п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ, ст. 168 ГК РФ [5].
Вместе с тем, анализ вышеуказанных и последующих судебных постановлений, принятых ВАС и нижестоящими судебными органами, позволяет сделать вывод, что право восстановления объекта у лица будет существовать в том случае, если он применительно к ст. 39 ЗК РФ, заявит о своём желании восстановить объект, в последующем обратится с заявлением о предоставлении земельного участка под восстановленным объектом в собственность, либо в аренду.
Так в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 4372/10 по делу N А40-30545/09-157-220 указано, что одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации является гибель или уничтожение этого имущества.
Из системного толкования приведенных положений законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.
Поскольку общество "Армида-строй" на протяжении длительного времени фактически не предприняло мер к восстановлению объекта недвижимости, Президиум применительно к пункту 1 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет, также приходит к выводу об отсутствии у него прав на спорный земельный участок.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Определением ВАС РФ от 22.06.2011 N ВАС-12479/10 по делу N А57-8161/2009 отказала в передаче дела по иску о признании права пользования земельным участком, устранении препятствий в пользовании участком для пересмотра в порядке надзора судебных актов, так как суд, отказывая в удовлетворении иска, обоснованно указал, что восстановление разрушенного объекта невозможно, истец на протяжении длительного времени не предпринимал мер к восстановлению объекта, у истца отсутствуют права на участок.
При этом «тройка судей ВАС РФ» подтвердила обоснованность выводов судов нижестоящих инстанций, указав следующее: «…По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 39 нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.».
Аналогичной позиции придерживаются суды кассационной и нижестоящих инстанции: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.10.2006 по делу N А43-45447/2005-9-1347; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.01.2011 по делу N А78-846/2010; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2009 по делу N А74-1975/2009; Постановление ФАС Поволжского округа от 16.06.2010 по делу N А49-1074/2009; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.01.2011 по делу N А42-165/2010 (Суд признал незаконным отказ Министерства имущественных отношений субъекта РФ в предоставлении ООО на праве аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости - фундамента здания, поскольку подтверждено право собственности ООО на спорный объект, доказательств полного уничтожения имущества и невозможности его восстановления в материалах дела не имеется.); Постановление ФАС Уральского округа от 01.12.2009 N Ф09-8196/08-С6 по делу N А76-3376/2008-17-223 (В силу общего принципа неприкосновенности собственности собственник имущества не может быть лишен права собственности на остатки уничтоженной вещи, может восстановить ее, а потому сам по себе факт разрушения объектов недвижимого имущества не является основанием для принудительного прекращения права собственности на них.).
Указанная позиция отражена также в п.п. 16-17 Рекомендаций Научно-консультативных советов при ФАС Западно-Сибирского округа и ФАС Уральского округа (по итогам совместного заседания, состоявшегося 3 - 4 сентября 2009 года в г. Тюмени) [6]
С уважением,
Емельянов Валерий Станиславович, LL.M (The University of Manchester)
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
3. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.04.2008 N 17616/07 по делу N А41-К1-6439/07.
4. В данном деле, объект, принадлежавший на праве собственности Истцу, сгорел, никаких прав на земельный участок у него оформлено не было.
5. «Таким образом, Департамент земельных ресурсов заключил договор аренды земельного участка с ЗАО "Планета Картинг" обремененный ранее заключенным договором аренды с истцом, на котором находится недвижимое имущество, являющееся его собственностью, что является нарушением ст. ст. 607 ГК РФ, п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ и дает основание для признания оспариваемого договора недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК РФ». (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 06.10.2006, 13.10.2006 по делу N А40-36130/06-135-273).
